为进一步加强我市住宅专项维修资金的交存工作，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护房屋专项维修资金所有者的合法权益，日喀则市人民政府于2024年12月26日公布年《日喀则市住宅专项维修资金交存管理办法》（日喀则市人民政府令第13号）。

一、起草背景及必要性

住宅专项维修资金，是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，是住房的“养老金”，建立专项维修资金是保障群众住房维修的需要，是维护业主共同利益的需要，也是城市管理的需要。住建部、财政部于2008年颁布实施的《住宅专项维修资金管理办法》较为原则。据此，西藏自治区住建厅制定了《西藏自治区商品住宅维修资金管理实施细则（暂行）》（藏建房〔2008〕97号）。近年来，我市参照《西藏自治区商品住宅维修资金管理实施细则（暂行）》规定，以商品住宅建筑面积每平方米5元、非商品住宅建筑面积每平方米10元的模式收取住宅维修资金。截止目前，全市共有40个房地产开发项目，共计交存住宅专项维修资金231.5万元。

随着城市化进程加速，住宅小区数量增多且逐渐老化，住宅共用部位、共用设施设备的维修养护问题日益凸显，如果商品住宅继续按建筑面积每平方米5元、非商品住宅按建筑面积每平方米10元的标准收取住宅维修资金，无法有效解决住宅共用部位、共用设施设备在保修期满的后续维修问题。因此，在没有法律、法规细化规定的情况下，住宅专项维修资金的交存没有明确标准，不易实际操作，且我市原有的住宅专项维修资金管理模式在资金归集、监管机制等方面暴露出一些不足，难以高效满足实际维修需求，极易引发业主与物业企业之间的矛盾纠纷，影响居住品质和社区和谐稳定。

因此，为进一步规范我市物业维修资金的交存行为，明确维修资金的交存标准，推进资金管理的规范化、科学化、法治化，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，出台管理办法很有必要。

二、起草的过程及主要依据

（一）起草过程

2024年5月，市住建局及时成立了起草工作领导小组，明确职责分工并制定各项工作计划；5月22日，通过召开座谈会、实地调研等方式，向在我市备案的23家房地产企业和8家物业服务企业进行了调研座谈；6月8日，前往达热瓦后藏庄园，神力时代广场，珠峰时代天街，顺源商贸城，春江花苑进行实地调研；9月6日，起草了《日喀则市住宅专项维修资金交存管理办法（初稿）》，并向18县（区）和市财政局、市审计局等书面征求意见，同时同步在日喀则市住房和城乡建设局微信公众号上面向社会公开征求意见建议，最终收到意见建议3条，采纳2条，未采纳1条。10月17日，市住建局召开专题会研究，并根据意见建议修改完善形成了《管理办法（送审稿）》报送司法局，后经司法局审查，并联合实地调研山东省济南市、青岛市等城市的住宅专项维修资金管理相关立法经验，结合相关部门和社会各界反馈的意见，进行了多次修改和完善，最终形成了《日喀则市住宅专项维修资金交存管理办法（草案）》。

（二）制定的主要依据

制定的主要依据有：《民法典》《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》，同时参照了济南、成都、青岛等城市在维修资金交存若干方面的成功经验与做法。

三、主要内容

《管理办法（草案）》共十条，主要规定了立法目的、适用范围、住宅专项维修资金的定义、交存标准、交存对象、资金续交方式、定期核对公布等内容。

1. 关于交存标准：根据《住宅专项维修资金管理办法》第七条“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%”的规定，《管理办法》按照我市住宅建筑安装工程每平米最低造价1500元测算，结合我市住宅市场实际情况与管理现状规定：我市别墅按照5%的标准，未设电梯的多层房屋按照7%的标准，设有电梯按照8%的标准交存。故规定首期交存标准为:别墅（独家独院）每平方米75元，未设电梯的多层房屋每平方米105元，设有电梯的房屋每平方米120元。

2. 关于交存方式：由商品房销售商在销售房屋合同的补充合同中进行明确，并代收代交；业主住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应及时续交。

政策文件：日喀则市住宅专项维修资金交存管理办法